中新网浙江新闻5月6日电（胡丰盛 胡敏）三年前，物业撤离、设施老化、无人愿接；三年后，获评“市美丽小区”“省级高标准垃圾分类示范小区”。在浙江湖州长兴县煤山镇，一个仅有150户居民、包含小高层的乡镇小区——恒丰苑，在不涨一分钱物业费的前提下，依靠业委会“自己管”，完成了从“烫手山芋”到示范样板的逆袭。

　　“以前楼道堆满杂物，电梯老出毛病。现在路灯坏了当晚就能修好，垃圾分类拿了全镇第一。”业主王大爷站在整洁的小区广场上，语气里满是自豪。

业委会成员带头义务劳动。煤山镇供图

　　困局 0.6元物业费下的恶性循环

　　恒丰苑小区地处煤山镇中心，3幢多层与2幢小高层共150户，6部电梯是居民出行的刚需。但每平方米0.6元-0.8元的低廉物业费，成了小区管理的死结。

　　“开发商留下的物业团队只有3人，保洁一周一次，电梯维保走过场。”业委会主任老李回忆，2020年开发商解散物业后，社区和业委会先后联系5家物业公司，均因“收费低、成本高”被婉拒。彼时的恒丰苑，垃圾堆积、路灯失明、电梯故障频发，物业费缴费率不足七成，陷入“服务差—缴费低—无人管”的恶性循环。

　　社区曾尝试破局：拟将物业费上调至1.2元/平方米，但超六成业主反对。“老年人对价格敏感，加上之前的信任危机，调价根本推不动。”社区党支部书记曹铁伟坦言。

　　破局 签“军令状”业委会自己管

　　调价搁浅后，业委会五位成员主动找到社区和镇政府，提出一个大胆方案：“不涨物业费，我们自己管。”

　　“专业物业都扛不住，几个退休老人能行吗？”面对业主普遍质疑，五位成员当场签下“军令状”，其中三位党员额外承诺：“不拿一分钱报酬，全心全意为业主服务。”

　　“没有退路，只能咬牙干。”业委会定下“小区有事、随叫随到”的铁规矩。无论工作日午间电梯故障，还是周末深夜水管爆裂，他们总是第一时间到场。分工明确：财务、维修、统筹各司其职，从未因分工红过脸。

　　人力成本是最大开支。业委会推行“一人多岗”：培养退休业主考取消控证，让消控员兼管内勤；保洁员兼顾简单维修；保安巡逻间隙承担保洁。岗位数量压缩近一半。业委会成员全部义务劳动，巡查、绿化修剪、门岗轮值自己上，政府协调的闲置绿化物资也被再利用。

　　电梯年检、消防维保等专业事项，则“精准购买”：多方比价、按需签约。针对夜间消控难题，创新“远程监控+保安兼职”模式，白天持证消控员在岗，夜间接入远程监控系统，培训保安值守。

　　节流同时开源。业委会盘点小区资源，合理划设94个地面车位，经业主大会表决，按每年500元/车位收取公共资源占用费，年增收4.7万元；将闲置多年的物业用房简单装修后出租，年稳定收入1.6万元。两项合计年增收6.3万元，约占小区年物业费总收入的四成，为设施维护和电梯保养提供了关键资金。

业委会成员及业主代表会商小区事项。煤山镇供图

　　成效 缴费率97%获得省级荣誉

　　“以前路灯坏了拖半个月，现在晚上说，第二天一早就亮。”业主李阿姨的体验，是服务提升的缩影。业委会建立“线上+线下”快速响应机制：业主群内有问必答，楼道杂物两小时清理，水管漏水当天维修。

　　财务透明是关键。业委会每季度在公告栏和业主群公示财务报表，每年邀请第三方审计。“以前不知道钱花哪了，现在每笔账都清楚，交得放心。”业主王先生说

　　数据见证蜕变：物业费缴费率从不足七成升至97%以上；扭转前期3万余元亏损，实现年结余4000余元；乡镇垃圾分类评比从末位跃升至第一，相继获得“市美丽小区”“省级高标准垃圾分类示范小区”等称号。

　　“恒丰苑的实践，打破了乡镇小高层小区‘无高额物业费难管理’的思维定式。”煤山镇政府相关负责人表示，当常规路径走不通时，基层组织的担当与创新往往能打开新局面。

　　当然，恒丰苑的自治模式并非十全十美：夜间消控由保安兼顾、一人多岗配置，与标准化物业管理仍有差距。但业委会成员想法务实：“先保证小区有人管、安全有兜底，等经费充裕了，再逐步向规范标准靠拢。”

　　“粗糙的开始，远好于完美的等待。”五位业委会成员用义务奉献的担当、灵活务实的举措，让“烫手山芋”变身“样板小区”，也为乡镇高层小区治理提供了一个可借鉴的样本：凝聚民心、精准施策，老小区也能走出自治逆袭路。（完）